Generalsanierung eines Gebäudes führt nicht zur Änderung der Baujahrsklassifizierung

Gebäude ist bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit ursprünglichem Baujahr einzustufen

Die Kernsanierung eines Mehrfamilienhauses aus den 1950er Jahren im Jahr 2008 führt bei einer späteren auf den Münchener Mietspiegel gestützten Mieterhöhung nicht zu einer Baujahrsänderung. Das Gebäude ist bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach Münchener Mietspiegel nach wie vor mit dem ursprünglichen Baujahr einzustufen. Dies entschied das Landgericht München I.

Im zugrunde liegenden Fall übernahm die klagende Vermieterin im Jahr 2009 eine denkmalgeschützte Wohnsiedlung in München. Bereits in den Jahren 2007/2008 war das Ensemble unter energetischen Gesichtspunkten generalsaniert worden. Im Juli 2010 verlangte die Vermieterin daraufhin von einem Wohnungsmieter unter Bezugnahme auf den Münchener Mietspiegel eine Mieterhöhung um 20% und stufte das sanierte Gebäude wegen der durchgeführten Baumaßnahmen mit dem Baujahr 2008 ein. Dies führte im Ergebnis zu einer höheren ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber der Einordnung mit dem Erbauungsjahr. Eine Energieeinsparung von mehr als 60% sei durch Fassadensanierung, Wärmedämmung, neue Fenster und Türen und weitere Maßnahmen erreicht worden, behauptet die klagende Vermieterin. Der verklagte Mieter bestreitet dies.

Gebäude ist nach wie vor mit ursprünglichem Baujahr einzustufen

Das Amtsgericht München hatte der Klage der Vermieterin vollumfänglich stattgegeben und das Gebäude wie die Vermieterin mit dem Baujahr 2008 eingestuft. Mit seiner Berufung erreichte der beklagte Mieter jetzt einen Teilerfolg. Wie das Landgericht München I entschied, führt die Generalsanierung des Gebäudes nicht zu einer Änderung der Baujahrsklassifizierung nach dem Münchener Mietspiegel. Das Gebäude ist nach wie vor mit dem ursprünglichen Baujahr 1955 einzustufen. "Die durchgeführten Verbesserungen und Veränderungen werden im Rahmen der Mietspiegelberechnung nur durch eine bessere Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung berücksichtigt", führte die Kammer unter Bezugnahme auf die Dokumentation zum Münchener Mietspiegel aus. Mit dem Mietspiegel wird nach verschiedenen Kriterien (z.B. Grundpreis nach Alter des Gebäudes und Wohnungsgröße, Zu- oder Abschläge für Wohnlage, bestimmte Gebäudetypen, Ausstattungsmerkmale und andere Faktoren) die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt. Im Ergebnis war die Mieterhöhung daher insgesamt nur teilweise begründet.

Weitere Entscheidungen zu diesem Thema:

Mieterhöhung aufgrund des Mietspielgels: Beweislast für mögliche Reduzierungen der Miete liegt beim Mieter (Amtsgericht München, Urteil v. 5.12.2011 - 424 C 19813/11 -)
BGH: Verwendung des Mietspiegels einer Nachbarstadt mit vergleichbarem Mietniveau bei Mieterhöhungen zulässig (Bundesgerichtshof, Urteil v. 16.6.2010 - VIII ZR 99/09 -)

Angaben zum Gericht:

Gericht: Landgericht München I

Entscheidungsart: Urteil

Datum: 18.04.2012

Aktenzeichen: 14 S 16973/11